Was regelt das Bauträgerrecht?

Da hier zwei verschiedene Geschäfte, nämlich Kauf- und Bauvertrag in einem Vertrag zusammen gefasst werden, ist die Materie komplex.

Weil der Grundstückskauf Bestandteil des Bauträgervertrages ist, sind auch alle sonstigen Vereinbarungen beurkundungsbedürftig. Das bedeutetet, dass der Vertrag insgesamt unwirksam ist, wenn nicht alle Vereinbarungen notariell beurkundet werden. Nur weil der Vertrag beim Notar abgeschlossen wird, ist aber kein Grund blindlings darauf zu vertrauen, dass alles in Ordnung ist. Gewiss wird der Notar darauf achten, dass der Vertrag nicht gegen gesetzliche Regeln verstößt und einen Hinweis geben, wenn der Inhalt von üblichen Regelungen abweicht, die eine Partei grob benachteiligen.

Jedoch hat der Gesetzgeber für den Erwerb vom Bauträger mitunter ungünstige Regelungen getroffen. Beispielsweise im Falle der Insolvenz des Bauträgers kann der Erwerber in eine prekäre Situation geraten, wenn der Bau einfach stecken bleibt, ohne dass sich der Käufer ohne Verlust der schon geleisteten Zahlungen vom Vertrag lösen könnte. Je nach Konstellation können hier wichtige Rechte vertraglich vereinbart werden.

Viele Bauträger sind nicht selbst Bauunternehmer, sondern lediglich Immobilienkaufleute, die alle Bauleistungen von Ihren Subunternehmern erbringen lassen. Gewährleistungsansprüche bestehen dann grundsätzlich nur gegenüber dem Vertragspartner und nicht gegenüber den ausführenden Unternehmen. Zu all diesen Problemen können vor der Beurkundung passende Lösungen ausgehandelt werden.

Schließlich machen sich die Mehrzahl der Erwerber keine Gedanken darüber, welchen konkreten Inhalt Belastungen des Kaufobjekts im Grundbauch mit Rechten Dritter haben und welche Auswirkungen das haben könnte. Eine frühzeitige Beratung kann helfen spätere Enttäuschungen oder unnötige Mehrkosten zu vermeiden.